Zakup mieszkania na wynajem - czy to się wciąż opłaca?

 

 

Zakup mieszkania na wynajem a mianowicie czy to się wciąż opłaca?



Rynek mieszkaniowy na terytorium polski uznać należy za rozwinięty, choć w dalszym przeciągu bardzo wiele brakuje nam do sytuacji panującej w krajach Europy Zachodniej. Szacunki mówią, że brakuje nam od kilkuset tysięcy do kilku milionów mieszkań. Czy to znaczy, że zakup mieszkania na wynajem jest dobrym rozwiązaniem? Sprawdźmy to i zobaczmy, czy to się jeszcze opłaca.

 

 

Wybór nieruchomości



Planowanie zakupu nieruchomości na wynajem powinniśmy rozpocząć od wyboru nieruchomości. Głównym krokiem będzie określenie tegoż co i gdzie pragniemy kupić. nieruchomości na najem tu nie tylko domu, ale też domy, mikro apartamenty czy pokoje hotelowe. Rynek w miastach blokuje się głównie do domów, dlatego w dalszej frakcji tekstu skupimy się oczywiście na nich. Jednak postanowienie na temat, że chcemy kupić mieszkanie to jeszcze nie wszystko. Innym rynkiem są duże miasta, takie jak Warszawa, Kraków czy Wrocław, a innym mniejsze miasta jak Radom, Bydgoszcz czy Kielce. Ceny nieruchomości po Warszawie mogą być poniekąd kilkukrotnie wyższe niż po mniejszych miastach. Przykłady? Proszę bardzo: kawalerka w środek Warszawy może kosztować mniej więcej 8 000 - dziesięciu 000 złotych za mkw.. Dla trzydziesto metrowego baru będzie to więc co najmniej ćwierć miliona złotych. Za te same pieniądze w mniejszych miastach możemy nabyć dwa, a niekiedy nawet trzy lokale o podobnej powierzchni. W poszczególnych miejscowościach również występują czasem ogromne różnice w cenach barów. Wspomniana wcześniej kawalerka przy centrum Warszawy będzie miała inną cenę niż taki sam lokal położony na obrzeżach miasta - dzięki Bemowie, Białołęce czy Tarchominie. Znawcy rynku nieruchomości nierzadko podkreślają, że najważniejsze tuż przy zakupie nieruchomości są 3 rzeczy: lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja. Z drugiej strony mniejsze miasta dają często wyższą stopę zwrotu niż lokale w metropoliach. Wybór miasta, a potem dzielnicy to już nie zaakceptować lada wyzwanie. A zostaje jeszcze sam wybór lokalu. Najchętniej wynajmowane są mieszkania dwupokojowe i kawalerki, aczkolwiek w miastach studenckich atrakcyjnym rozwiązaniem jest też najem mieszkań na pokoje żakom.

 

 

Zakup nieruchomości: za gotówkę bądź na raty?



Inwestowanie w nieruchomości na wynajem najczęściej odbywa się na pewien z 2 sposobów. Albo siedziba kupowany jest w całości za gotówkę, albo za pomocą kredytu hipotecznego. W tym pierwszym przypadku mieszkanie dzierży stanowić ochronę kapitału, natomiast pieniądze płacone przez najemcę są dochodem podobnie jakim sposobem odsetki od lokaty bankowej. W przypadku zakupu za debet inwestycja ma charakter więcej spekulacyjny, ale też lewarowanie się kredytem może powiększyć rentowność inwestycji. Konieczne jest przecież zainwestowanie o wiele mniejszej kwoty niż obok zakupie lokalu w całości za gotówkę. Najczęściej przy takiej sytuacji wystarczy jak najmniej 10% wkładu własnego oraz drugie tyle dzięki koszty okołokredytowe i nieduży remont lokalu. Różnicę zauważać możemy jednak przy przepływach pieniężnych. Choć wpływy netto będą wyższe w wypadku zakupu za gotówkę, to rentowność inwestycji może dać wyraz się nawet wielokrotnie wyższa przy zakupie z pomocą kredytu mieszkaniowego. Przyczyna jest nieskomplikowana - jeśli skorzystamy spośród pomocy banku, nie powinniśmy wykładać wszystkich środków finansowych. Przy zakupie lokalu zbytnio 100 000 złotych nasze inwestycje mogą ograniczyć się do 20 000 zł. Nawet po uwzględnieniu wydatków kredytu hipotecznego stopa zwrotu może być atrakcyjniejsza.

 

 

Procedura kredytowa i akt notarialny


Gdy decyzja o selekcji lokalu została już zakończona, czas na procedury kredytowe. Warto się do tych propozycji przygotować wcześniej. Od momentu podjęcia decyzji o zakupie do zakończenia wszystkich kwestii w Wydziale Ksiąg Wieczystych może minąć nawet trzech miesiące. W tym czasie konieczne będzie skompletowanie dokumentów potwierdzających uzyskiwane dochody oraz informacje, oświadczenia i zaświadczenia dotyczące kupowanego mieszkania. Nie będziemy tu szczegółowo opisywać całej procedury, bo być może ona się dość o wiele różnić w zależności od potrzeb kredytobiorcy, oferty agencji bankowej czy w końcu tylko nieruchomości. Warto jednak zaplanować sobie w budżecie kwotę w wysokości około 10% na poczet wszystkich nakładów pieniężnych związanych z finalizacją transakcji. A będą to wydatki prowizji biura nieruchomości, prowizja i koszty bankowe, koszty ubezpieczeń czy w końcu sam rachunek zapłacony w kancelarii notarialnej. 3% prowizji bankowej, podobna opłata po agencji nieruchomości, 2% datku od czynności cywilnoprawnych jak i również inne wydatki mogą stać się dość sporym kosztem przy zakupie nawet nieznacznego lokalu na wynajem.

 

 

Remont nieruchomości przeznaczonej na wypożyczenie



Po sfinalizowaniu transakcji nadchodzi czas na kolejną rezolucję: czy lokal remontować, bądź od razu przeznaczyć na wynajem? Idealnym rozwiązaniem wydaje się ta druga opcja. Niezwłoczne wynajęcie lokalu sprawia, iż od razu pojawiają się przepływy pieniężne pozwalające na spłatę raty kredytowej. Aczkolwiek czasem lepiej z naszym zaczekać i wykonać mały bądź nawet całkiem spory remont lokalu. Jeśli apartament tego wymaga, a środki finansowe pozwalają, możemy wykonać remont kapitalny. To wydatek około 1000 złotych dzięki metr kwadratowy lokalu. Mniejsze remonty czy niewielkie odświeżenie lokalu to ułamek tej kwoty. Pamiętajmy też na temat wyposażeniu w sprzęt AGD czy meble. Rozważając każde opcje musimy pamiętać, że mieszkania są produktem takim samym, jak wszystkie różne i najemcy wynajmują nie zaakceptować tylko portfelem, ale też i wzrokiem. Ładniejsze lokale mieszkalne, po remoncie kapitalnym i dobrze wyposażone szybciej mieszczą najemców niż takie same mieszkania ale w niższym standardzie. Wyższe są także czynsze w lokalach na remoncie. Czy więc wyremontować lokal? Wszystko zależy od czasu jego obecnego standardu jak i również możliwości finansowych inwestora. Co poniektórzy wybierają mieszkania w jakich konieczne jest jedynie pomalowanie ścian i wstawienie paru nowych mebli. Dla pozostałych o wiele lepszą inwestycją jest zakup mieszkania po stanie do remontu wspaniałego i wykonanie wymiany każdego elementów lokalu. To kolejne rozwiązanie jest o tak wiele korzystne, że daje wiedzę o stanie wszystkich partii lokalu - od podłóg aż po dach. I aczkolwiek kosztuje sporo pieniędzy, daje szansę na uniknięcie przy przyszłości wydatków na niespodziewane awarie czy też w sam remont w przeciągu najbliższych kilku lat. Zaś w połączeniu z lepszym czynszem niż w lokalach o niższym standardzie staje się dla wielu ludzi idealnym wyborem inwestycyjnym.

 

 

Wynajem mieszkania: samodzielnie czy poprzez pośrednika?



W Polsce dominują trzy rozwiązania związane spośród wynajmem nieruchomości. Najchętniej wynajmujemy lokale samodzielnie, nieco niższą popularnością cieszą się usługi najmu za pośrednictwem firm turystycznych nieruchomości oraz specjalnych firm zarządzających lokalami na najem. Biura nieruchomości oferują przeważnie opcję tylko i wyłącznie jednorazowego odnalezienia najemcy, za co pobierają prowizję rzędu jednomiesięcznego czynszu. Jest to dość duży koszt i może okazać się ponoszony często, jeśli najemcy zmieniają się co zerknij na strone internetowa kilka miesięcy. Lepszym rozwiązaniem może się okazać oferta firm kierujących nieruchomościami, które w zamian za określoną procentową cena miesięcznego czynszu dokonują wszystkich działań związanych z lokalem. To rozwiązanie jest najlepsze dla osób inwestujących dzięki dużą skalę lub mających mieszkania na wynajem po mieście (miastach) w którym nie mieszkają. Dojazd spośród Warszawy do Radomia według kilkusetzłotowy czynsz czy na okresową kontrolę może spałaszować olbrzymią część przychodów jak i również zabrać wiele czasu. Usługi firmy zewnętrznej mogą zagwarantować obsługę lokalu 24h dzięki dobę przez 7 dni w tygodniu, bez konieczności samodzielnego angażowania się przy naprawy czy poszukiwanie dzierżawcy. To rozwiązanie jest idealne dla osób ceniących swój czas. I choć kosztuje od kilku do kliku procent miesięcznych przychodów, to daje spokój i gwarancję, że wynajmowane lokale są w dobrych rękach.

 

 

Zarobki, wydatki i podatki



Dzięki koniec przyjrzyjmy się jeszcze przychodom, wydatkom i podatkom, jakie dotyczą właściciela nieruchomości. Przychody to nie jedynie odstępne, ale mogą to być również kary umowne w przypadku zerwania dokumenty urzędowe przez najemcę lub dodatkowe opłaty wskazane w umowie najmu. Pamiętać należy również o kosztach. O jak wiele czynsz płacony do spółdzielni lub wspólnoty oraz każde opłaty za media najczęściej bezpośrednio obciążają najemcę, to wydatki związane z zarządzaniem nieruchomością, jej ubezpieczeniem, ratą kredytu mieszkaniowego ponosi właściciel. Po zależności od konstrukcji dokumenty urzędowe najmu właściciel lub najemca mogą odpowiadać za ekwipunek AGD czy meble. Ogromnym kosztem dla właściciela pubu będą też okresowe pomocniki mieszkania. Wszystkie te wydatki nie są pokryte poprzez najemcę i bezpośrednio obciążają właściciela lokalu. W wybranych sytuacjach mogą one doniośle przewyższyć miesięczne przychody wraz z tytułu najmu lokalu. A pamiętać musimy jeszcze o podatku od najmu. Opodatkowanie możemy wybrać samodzielnie. Być może to być podatek prawidłowy ze skalą podatkową, podatek w ramach prowadzonej funkcjonowania gospodarczej czy w krańcu podatek ryczałtowy w wysokości 8, 5% od wszystkich przychodów. Sam wybór formy opodatkowania należy przemyśleć bardzo dokładnie, najlepiej po rozmowie z księgową. Część wyjść daje szansę na odliczanie kosztów czy przeprowadzenie amortyzacji lokalu mieszkalnego. Podatek ryczałtowy jest natomiast najprostszy, jednak nie umożliwia obniżenie istoty opodatkowania w żaden sposób. Każdy wybór wpływa na rentowność inwestycji w nieruchomości i być może spowodować, że znacząco kobieta wzrośnie lub spadnie. Nabierając pod uwagę długoterminowe inwestowanie w rynek mieszkań dzięki wynajem, nie warto szczędzić czasu i pieniędzy dzięki zdobywaniu wiedzy, a porada księgowej powinna być jedną z pierwszych, jaką usłyszymy.

 

 

Podsumowanie rynku nieruchomości w Rzeszowie


Inwestowanie w mieszkania na wynajem jest w Polsce coraz popularniejszym pomysłem na inwestowanie pieniędzy. Rentowność w dalszym ciągu nie jest wysoka i przy dużych miastach pozostaje zbliżona do poziomu lokat instytucji bankowych. A ponieważ Polacy przybywają się coraz bardziej mobilni i szukają pracy przy miastach poza swoim mieszkaniem zamieszkania, rynek lokali dzięki wynajem powinien się rozkręcać w najbliższych latach po dużym tempie. W dalszym ciągu mamy wiele służące do nadrobienia za państwami Europy Zachodniej, a sam rynek najmu musi wyjść z szarej strefy. Prawa najemców i właścicieli mieszkań również powinny zostać uregulowane w taki sposób, by obie strony umowy były właściwie zabezpieczone. Jedynie to da właścicielom mieszkań gwarancję najmu i dobre zwroty z inwestycji, a wynajmującym bezpieczeństwo umowy i możliwość egzekwowania od właściciela lokalu jego obowiązków.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Comments on “Zakup mieszkania na wynajem - czy to się wciąż opłaca?”

Leave a Reply

Gravatar